Дефицит жилья может вызвать рост цен на недвижимость - DONTR.RU

Начало 2006 года у строителей Ростовской области выдалось успешным. С января по апрель в эксплуатацию сдали почти 366 тысяч квадратных метров жилья. Темп роста высокий – более 8,5 процентов к аналогичному периоду прошлого года. Между тем, к концу года ситуация может оказаться прямо противоположной. Начало 2006 года у строителей Ростовской области выдалось успешным. С января по апрель в эксплуатацию сдали почти 366 тысяч квадратных метров жилья. Темп роста высокий – более 8,5 процентов к аналогичному периоду прошлого года. Между тем, к концу года, несмотря на планы нарастить темпы жилищного строительства на 13, 6 процентов, ситуация может оказаться прямо противоположной.  366 тысяч квадратных метров первичного жилья, продаваемых сегодня, можно назвать исчерпанным резервом. Это те многоэтажки, разрешение на строительство которых было получено до первого апреля 2005 года. То есть до вступления в силу федерального  закона номер 214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.   Законодательство обязало строителей иметь разрешение на строительство, прежде чем привлекать средства дольщиков. Чтобы получить его, необходимо до полутора лет. Сбор документации обходится строителю до 20 процентов от себестоимости дома. Затянув сроки сдачи дома, строитель может быть наказан большими штрафами. Договор о долевом участии может быть расторгнут в одностороннем порядке дольщиком, он может забрать свои деньги на любой стадии строительства. Страхование рисков, дольщиков и застройщиков, введенное 214 законом, – это дополнительная финансовая нагрузка, которую тоже несет строитель.   Закон жестко регламентирует отношения дольщиков и застройщиков, чтобы избежать тех громких случаев, когда инвесторы оставались и без денег, и без жилья. Но это с одной стороны. С другой, и это доказала практика прошедшего года, бьет дольщиков по карману. Поскольку свои затраты застройщики закладывают в стоимость квадратного метра. Грядет не только дефицит жилья, но и, возможно, череда новых уголовных дел. До сих пор ни одна ростовская строительная компания не работала по новым правилам.   По словам министра строительства Ростовской области Юрия Андриади, перед строителями, которые сдали дома с нарушением закона, была поставлена задача - представлять интересы дольщиков в суде и зарегистрировать их право собственности в минюсте. Эти меры, конечно, позволят исправить сегодняшнюю ситуацию, но в целом для строителей и дольщиков положение не изменится. Но исправлять закон или вносить в него изменения, по мнению министра, в правительстве не станут. И строители рано или поздно должны ему подчиниться. Пока же они пытаются его обойти.   «На сегодняшний день в соответствии с 214 законом продает жилье только компания »СТ-Регион«. Остальные стараются обходить его. Благо, что есть достаточно легальные лазейки, как его обойти: с помощью выпуска облигаций, с помощью открытия депозитных счетов в Сбербанке. Московские застройщики совместно со Сбербанком России разработали такую схему. Есть менее надежные схемы, по которым мы не рекомендуем покупать нашим клиентам: с помощью предварительных договоров займа или просто договоров займа», - рассказал Евгений Сосницкий, генеральный директор компании «Титул».  Застройщики в один голос говорят, что не готовы работать в новых рамках закона. И они правы. Законодатель не учел всех бюрократических проволочек. Не хватит пальцев, чтобы перечислить все службы, которые должен пройти застройщик, чтобы разработать проект и согласовать его. Пожарные, Санэпиднадзор, который теперь разделен на две службы, МЧС, охрана природы, вневедомственная экспертиза. Необходимо создать систему, которая ускорила бы эти процессы, причем на федеральном уровне. Сейчас предпринимаются такие попытки. В июне на рассмотрение донских депутатов будет вынесен областной закон о создании информационного обеспечения градостроительной документации, которая позволит значительно сократить время прохождения согласований.  «Мы попали в зависимость. С одной стороны, власти требуют увеличения строительства, больше жилья, с другой стороны, мы ставим задачу, теперь застройщик говорит, что не может сдать этот дом, так его затормозила прокуратура, стройнадзор, так как он не получал согласования. Еще какой-то договор. В конечном итоге уже мы будем заинтересованы работать с теми организациями, которые ускорили бы процесс согласования», - отметил Юрий Андриади.  До тех пор, пока проблемы с документами и самим процессом их оформления не уладятся, в области, впрочем, как и в остальных российских регионах, произойдет снижение объемов строительства жилья. Правда, по словам министра Юрия Андриади, до конца года власти обещают выровнять ситуацию.  Грядущий дефицит жилья при и так существуем превышении спроса над предложением вызовет еще больший рост цен на недвижимость. Апрель тому пример – на него пришелся самый резкий скачок цен на ростовском первичном рынке жилья – от 18 до 20 процентов. До конца года, по прогнозам экспертов, цены, как и в прошлом году, вырастут на 50 процентов.   На росте цен первичной недвижимости сказывается не только его дефицит. Но и множество других факторов. Цены на энергоносители. В 2006 году за подключение к электроэнергии «Ростовэнерго» взимает плату, в среднем, в зависимости от присоединенной мощности с одной квартиры - 15 тысяч рублей. Цены на стройматериалы, уровень инфляции... К слову, чтобы избежать ее, многие, имеющие временно свободные деньги, граждане вкладывают их в недвижимость, таким образом, создавая тот же дефицит жилья.   Земельный участок является самой важной составляющей в себестоимости дома. Если учесть стремление застройщика построить дом в центре города, то отселение жильцов тоже подогревает стоимость. Как остановить рост цен и сбалансировать спрос и предложение жилья. Об этом думают многие умы. Национальный проект «Доступное жилье» призван сделать жилье доступным и обеспечить им каждую семью. Но больших надежд на этот проект специалисты не возлагают.  «Я абсолютно никогда не испытывал оптимизма в области отношений государственных программ. Я считаю, что гражданин только сам себе способен помочь. Поэтому задача государства - создать для всех равные стартовые условия, а потом уже отработать правила игры и контролировать их. В моем понимании сделать жилье доступным и помочь гражданам приобрести это жилье – это значит сделать массовой ипотеку, сделать так, чтобы человек, имеющий стабильный, пускай и небольшой доход, получил доступ к кредитным средствам для того, чтобы купить сегодня квартиру, а не копить всю жизнь и купить ее только на пенсии», - считает Евгений Сосницкий.  Между тем, развитие ипотеки вызывает незначительный по сравнению с другими факторами, но рост цен. Поскольку появившаяся пусть и у немногих людей возможность купить в кредит, повышает спрос при том же имеющемся количестве жилья. Ипотека тоже не может развиваться пока не хватает квартир. В банках есть положительные решения о выдаче заемных средств, но найти жилье заемщики не могут. Выход из ситуации, по мнению министра строительства области Юрия Андриади, - увеличить доходы населения, остановить инфляцию и больше строить.  «Ипотека стимулирует цены на недвижимость, если она растет быстрее, развивается быстрее, чем объемы жилищного строительства. Поэтому наша задача – больше строить. Чем больше ипотечного кредитования, тем больше объемов жилищного строительства. Если этого не произойдет, если мы с вами будем сдавать также 1 миллион 200 тысяч квадратных метров, а люди получат по линии ипотеки ресурсы, то естественно они не будут вкладывать в строительство жилья, они будут покупать квартиры на вторичном рынке. Если посмотреть государственную статистику, в частности, по Ростову, то по итогам первого квартала средняя цена на вторичном рынке в Ростове составляла 21 тысячу 700 рублей, а на первичном – 19 тысяч 700 руб. В некоторых городах эта цифра еще значительнее отличается«, - рассказал Юрий Андриади.  В прошлом году в области было выдано свыше 5 тысяч ипотечных кредитов, в 2006 году планируется выдать около 8 тысяч. К 2010 году донские власти планируют вдвое увеличить объем жилищного строительства и довести эту цифру до 2 миллионов 160 тысяч квадратных метров. Вопрос в том, где будут строить, есть ли в области земельные участки с готовой инфраструктурой? Ответ - нет. Поэтому власти сейчас активно прокладывают коммуникации в Левенцовском районе. Проект застройки первой очереди уже передан в Росстрой. Стоимость проекта - почти 709 миллионов рублей. Здесь будет построено порядка 2 миллионов квадратных метров жилья. Но этого для города недостаточно. Кроме Ростова-на-Дону, власти делают ставки на другие города – Новочеркасск, Азов, Батайск и Таганрог.Video

Комментировать

Спасибо за ваш комментарий

Отправить